Qu’est-ce que le viager ?
La vente en viager est une solution de financement pour seniors où un senior vendeur peut obtenir un paiement immédiat, et un versement mensuel dès la signature du contrat de vente et jusqu’à son décès.
Définition du viager – Comment ça marche ?
Si l’on cherche à trouver une définition du viager on peut dire qu’une vente en viager correspond à une vente immobilière où l’acquéreur, le débirentier, obtient la propriété totale du bien immobilier à terme, au décès du vendeur, le crédirentier.
Dans une vente en viager, le vendeur obtiendra le versement, par l’acquéreur, d’un bouquet d’un capital équivalent à environ 30% de la valeur vénale du logement.
Par ailleurs, le vendeur recevra également une rente viagère, c’est-à-dire tant que le vendeur reste en vie.
La rente viagère sera déterminée en fonction des critères du contrat et notamment de la valeur du bien, du nombre de m2, du nombre de pièces, et de l’âge du vendeur.
De nombreux détails sont pris en compte pour le calcul du prix et des rentes, notamment s’il s’agit d’un homme ou d’une femme.
Dès lors, à terme, c’est-à-dire, au décès du crédirentier, l’acheteur aura droit à la propriété en exclusivité et pourra utiliser son acquisition immobilière comme bon lui semble : y habiter, la louer, ou la revendre.
En résumé, dans une vente en viager, le vendeur obtiendra le paiement d’un bouquet immédiatement à la signature du contrat, ainsi que des rentes viagères chaque mois jusqu’à son décès. De son côté, l’acquéreur aura pour avantages d’obtenir l’exclusivité sur la propriété au décès en bénéficiant à l’entrée d’une décote sur la valeur vénale du bien en raison de l’aléa autour de l’espérance de vie du senior lors de son investissement. On retrouve des avantages des deux côtés de la balance.
Le viager libre
On parle de vente en viager libre lorsqu’au moment de la vente immobilière, le débirentier obtient directement la propriété de la maison ou de l’appartement et peut en faire l’usage qu’il souhaite.
Pour ce type de viager, le prix de vente de la maison ou de l’appartement représentera évidemment les contraintes et aléas pour le senior propriétaire du bien.
A prendre en compte : Dans le cadre d’un achat en viager libre, l’acheteur s’acquitte de tous les frais inhérents au logement qu’il a le droit d’occuper. Cela doit bien être pris en compte au moment du calcul de l’opportunité d’un tel investissement pour le débirentier. Une agence spécialisée en viager pourra vous aider dans la définition de votre projet.
Le viager occupé
Une vente en viager occupé correspond à la vente du bien immobilier du crédirentier où ce dernier conserve l’usufruit et un droit d’usage de l’habitation pendant toute la durée de sa vie. A terme, l’acheteur aura alors l’exclusivité sur la propriété et pourra faire ce qu’il veut de son achat immobilier : habitation, location, revente, etc.
Attention, dans le cadre d’un achat en viager occupé avec réserve d’usufruit, c’est-à-dire quand le vendeur conserve la jouissance de son logement (cf : DUH) à compter de la signature du contrat et de l’acte notarié, l’acheteur débirentier est tenu au paiement de certaines taxes et de certains paiements comme les travaux de gros entretien, comme une réfection de toiture, un ravalement de façade ou encore la réfection électrique du logement.
A contrario, le vendeur sera toujours tenu au paiement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, des factures d’énergie et des réparations et des travaux d’entretien courant du bien tant qu’il continue à occuper le logement. La rente peut ainsi permettre de couvrir une partie de ces frais.
Bien entendu, il est possible de prévoir au contrat une répartition différente des charges et le détailler au sein de l’acte notarié de vente.
À savoir
Le montant de la rente viagère est fixé à partir de plusieurs barèmes. Cette rente sera déterminée par le notaire et son calcul intégrera la valeur vénale du bien, l’âge et l’espérance de vie du ou des vendeurs et le montant du loyer si le logement était mis en location.
Le montant de la rente qui doit être versé par l’acheteur jusqu’à la mort du vendeur diffère selon qu’il s’agit d’un viager libre ou occupé. Pour un viager libre, le montant de la rente est généralement supérieur car le propriétaire a la libre disposition du bien. À l’inverse, lors de l’acquisition d’un bien en viager occupé, cette rente est moins élevée.
Le viager à terme
Une autre forme de viager existe avec le viager à terme (ou appelé vente à terme également). Dans ce type de viager, un terme est défini dès la signature du contrat de vente et prévoit une durée fixe.
Ainsi, comme dans un viager, l’acheteur versera un bouquet à la signature et une rente pendant toute la durée prévue au contrat. Si le vendeur décède avant le terme, les héritiers obtiendront le reste des rentes dues. À l’arrivée du terme, le vendeur ne conservera pas de droit de jouissance et d’usage du bien et l’acheteur deviendra plein propriétaire.
Quelles alternatives au viager ?
En France, et en plus du viager, Il existe d’autres solutions de financement pour senior afin de leur permettre de se libérer financièrement, notamment les offres de prêts seniors et de crédits seniors comme le Prêt viager Hypothécaire, ou les prêts hypothécaires.